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6 choses essentielles à savoir avant d’acheter un plex (ou immeuble à revenus)

6 choses essentielles à savoir avant d’acheter un immeuble multilogement

Acheter un immeuble multilogement est une décision stratégique pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier résidentiel. En plus d’offrir des revenus locatifs stables, ce type de propriété peut contribuer à bâtir une retraite financièrement sécurisée. Cependant, avant de franchir le pas, il est crucial de bien comprendre les spécificités et obligations associées à ce type d’investissement. Voici les meilleurs conseils pour vous guider.

1. Qu’est-ce qu’un immeuble multilogement?

Un immeuble multilogement, ou immeuble à revenus, est une propriété résidentielle qui comprend plusieurs unités locatives. Cela inclut des duplex, triplex, quadruplex et même des immeubles comportant cinq logements ou plus. Les immeubles multilogements de plus grande taille sont souvent privilégiés par les investisseurs cherchant à maximiser leurs rendements à long terme.

2. Duplex, triplex ou multiplex : quel type de plex choisir?

Le choix entre un duplex, un triplex ou un multiplex dépend de vos objectifs d’investissement et de vos capacités financières:
  • Duplex ou triplex : Moins exigeants en termes de gestion et d’entretien, ces immeubles nécessitent une mise de fonds moins élevée. Cependant, ils génèrent également des revenus plus modestes.
 
  • Multiplex (5 logements ou plus) : Idéal pour ceux qui cherchent à maximiser leurs revenus locatifs. Ces immeubles nécessitent une gestion plus rigoureuse, mais offrent des avantages fiscaux et une meilleure rentabilité à long terme.

3. Comment choisir la meilleure localisation?

L'emplacement de votre immeuble multilogement est déterminant pour sa rentabilité et son attractivité auprès des locataires. Voici les critères à privilégier :

  • Proximité des services essentiels : écoles, parcs, transports en commun, commerces et restaurants.
  • Quartiers en développement : Investir dans un secteur en pleine expansion peut offrir une meilleure valorisation à long terme.
  • Taux d’occupation locative élevé : Recherchez des zones où la demande de logements est forte pour minimiser les risques de vacance locative.

4. Comment évaluer la rentabilité de votre immeuble multilogement?

Pour qu’un immeuble locatif soit rentable, il doit couvrir ses dépenses courantes tout en générant un excédent. Voici les principales charges à considérer :
  • L’hypothèque
  • Les assurances
  • Les impôts fonciers et taxes scolaires
  • Les services publics
  • Les coûts d’entretien

Vous pouvez vous servir du MRB (multiplicateur de revenus bruts) pour comparer si l'immeuble convoité est rentable comparativement à des comparables du secteur.

Ce chiffre s'obtient en divisant le prix demandé par le revenu brut annuel. Par exemple, si dans le secteur les duplex ont en moyenne un MRB de 17.06, vous pouvez demander au vendeur quels sont les revenus bruts annuels et ensuite faire le calcul suivant: MRB du secteur (17.06) X revenus bruts annuels (ex: 45,660$) = prix qui ferait du sens, basé sur les comparables du secteur.

⚠️  ATTENTION: cela n'est pas une science exacte et il faut prendre beaucoup plus en considération que ce seulement ce calcul pour prendre une décision éclairée.

Cependant, chaque investisseur a des priorités différentes. Certains misent sur une mise de fonds élevée pour réduire les paiements hypothécaires, tandis que d'autres comptent sur l’appréciation à long terme de la propriété. Une analyse financière détaillée et l’accompagnement d’un conseiller sont essentiels pour faire un choix éclairé.
 

5. Quelles sont les dépenses liées à un immeuble locatif?

Les dépenses associées à un immeuble multilogement sont souvent comparables à celles d’une maison unifamiliale, mais elles peuvent être significativement plus élevées en raison du nombre de logements. En tant que propriétaire, vous devrez prévoir des frais supplémentaires pour l’entretien et, dans certains cas, pour l’embauche d’un gestionnaire ou d’un service professionnel.

Exemples de dépenses déductibles :
  • Impôts fonciers
  • Assurances habitation et responsabilité
  • Frais de gestion et d’entretien
  • Services publics (si inclus dans le loyer)
  • Intérêts hypothécaires et frais bancaires
 
Ces dépenses peuvent généralement être déduites lors de la production de votre déclaration de revenus, ce qui réduit leur impact financier.

6. Comment vous protéger avant d’acheter un immeuble multilogement?

L’achat d’un plex ou d’un immeuble multilogement peut être un investissement rentable, mais il comporte également des risques. Voici comment vous préparer à faire un choix éclairé et éviter les mauvaises surprises.

Étapes essentielles pour sécuriser votre achat :
  1. Analyse financière complète : Évaluez les revenus locatifs et les dépenses des dernières années afin de calculer la rentabilité et la viabilité de votre projet.
  2. Vérification auprès des autorités locales : Assurez-vous qu’il n’y a pas de taxes impayées, d’avis d’infraction ou d’amendes en suspens auprès du Tribunal administratif du logement et de la municipalité.
  3. Inspection professionnelle : Faites inspecter l’immeuble par un expert pour identifier les travaux nécessaires et obtenir un portrait clair de l’état du bâtiment.
  4. Revue de la déclaration du vendeur : Lisez attentivement ce document et posez toutes les questions nécessaires pour éviter les vices cachés.
  5. Rencontre avec les locataires : Discutez avec les résidents actuels pour évaluer leur satisfaction et estimer le taux de roulement, ce qui impacte directement votre gestion quotidienne.

Pourquoi faire appel à des professionnels?

L’acquisition d’un plex représente un projet complexe, mêlant opportunités financières et nouvelles responsabilités. Pour maximiser vos chances de succès, entourez-vous de professionnels expérimentés tels que des courtiers immobiliers, des inspecteurs et des conseillers financiers. Ils vous aideront à anticiper les imprévus, à tenir compte des taux d’intérêt, de l’inflation et des particularités du marché immobilier.

Source: Centris.ca